Чистая сделка: юридические тонкости

При совершении сделок с недвижимостью в Сочи существует большое количество нюансов. Прежде всего необходимо понимать статус объекта. Сегодня самыми популярными являются квартиры и апартаменты. Главное отличие заключается в том, что квартира – это объект жилой недвижимости, а апартаменты – объект недвижимости коммерческой, имеющий назначение - нежилое. Собственник апартаментов не может постоянно прописаться там или зарегистрировать для постоянного проживания третьих лиц. Важным отличием апартаментов от квартир является необходимость оформления прав на земельный участок. Еще одна разница — налоги. Квартиры облагаются налогом 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, но может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. Также при покупке апартаментов нельзя использовать материнский капитал и другие субсидии государства.

Также зачастую в Сочи недвижимость имеет статус «жилого помещения». Земельные участки под такими домами предназначены «для индивидуального жилого строительства». Дома, расположенные на участках для индивидуального жилого строительства, не могут быть выше 3-х этажей, предназначены для проживания одной семьи, однако ранее многие застройщики после оформления права собственности на трехэтажное строение, делали проект реконструкции, достраивали остальные этажи, осуществляли раздел на помещения и сдавали дом по решению суда. Стоит очень внимательно отнестись к покупке помещений в таких домах, даже узаконенных по решению суда. Обязательно нужно проверить, вступило ли решение суда в законную силу, не оспаривается ли оно в вышестоящих судебных инстанциях, а также обратить внимание на само решение, участником судебного процесса обязательно должна выступать администрация, а в резолютивной части решения помимо здания должно быть указано конкретное помещение, расположенное в нем, с основными его характеристиками. Также необходимо проверить, не входит ли здание, в котором расположено жилое помещение, в список самостроев, размещенных на сайте администрации города.

Наиболее надежным является вариант покупки вторичного жилья с нотариальной регистрацией договора купли-продажи. Нотариус проверяет обременение, дееспособность участников, согласие супругов, права детей, отправляет документы на государственную регистрацию. Такой договор намного сложнее оспорить в суде. При самостоятельном заключении с продавцом договора купли-продажи лучше воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Денежные средства лучше передавать с использованием банковской ячейки либо воспользоваться банковским аккредитивом.

При покупке объекта на стадии строительства наиболее надежным является заключение договора долевого участия с юридическим лицом по ФЗ 214. В этой ситуации у застройщика точно есть действующее разрешение на строительство на правомерном земельном участке, сама стройка застрахована. Все средства дольщиков и инвесторов хранятся на эскроу-счетах, застройщик получит оплату только после завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и передаче права собственности дольщикам. Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги. Договор долевого участия по ФЗ 214 исключает двойные продажи одних и тех же площадей. Приобретение по иным видам договоров - предварительный договор, договор инвестирования, договор целевого займа и других объектов на стадии строительства влечет для покупателя существенные риски.